T3 2024 : Stagnation du marché, opportunités pour les propriétaires grâce à la rénovation et l’innovation des espaces.
Un taux d’inoccupation qui stagne : une réalité préoccupante
Au T3 2024, le centre-ville de Montréal affiche un taux d’inoccupation des bureaux de 18,6 %, marquant une stagnation inquiétante dans un marché immobilier pourtant central pour l’économie. Avec une hausse notable de la disponibilité des espaces de +120 points de base (pb) par rapport au trimestre précédent, le contraste est frappant avec les banlieues montréalaises, où la demande semble en légère progression.
Cette situation s’inscrit dans une tendance plus vaste observée à l’échelle canadienne, où la construction de nouveaux immeubles de bureaux a atteint des niveaux historiquement bas : seulement 30 000 pi² de nouvelles mises en chantier à Montréal contre une moyenne trimestrielle de 1,6 million pi² il y a cinq ans.
Le défi pour les propriétaires : attirer les locataires dans un marché concurrentiel
Dans ce contexte, les propriétaires d’immeubles de bureaux au centre-ville doivent se réinventer pour séduire de nouveaux occupants. Deux leviers principaux se dessinent :
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- Rénovation et modernisation des espaces
Les bâtiments qui investissent dans des rénovations de qualité, comme l’amélioration des équipements ou l’ajout de services très demandés (espaces collaboratifs, certifications environnementales, etc.), parviennent à rester compétitifs. Les immeubles de prestige montrent d’ailleurs le taux d’inoccupation le plus bas depuis quatre ans, prouvant l’efficacité de cette stratégie. - Proposition d’environnements de travail flexibles et attractifs
Avec la montée en popularité des espaces pré-aménagés et des bureaux clés en main, les entreprises cherchent des solutions leur permettant de s’installer rapidement dans des locaux modernes, fonctionnels et bien situés.
- Rénovation et modernisation des espaces
Une opportunité à saisir pour les investisseurs
Le ralentissement des mises en chantier, non seulement à Montréal mais dans tout le Canada, ouvre une fenêtre stratégique pour les investisseurs prêts à moderniser les actifs existants. À l’échelle nationale, l’absorption nette des bureaux est en voie d’être positive en 2024, une première depuis 2019. À Montréal, la demande commence également à se recentrer sur des immeubles de qualité supérieure et idéalement situés.
Alors que les inscriptions de location directe progressent malgré une baisse globale de l’activité locative, il est crucial pour les propriétaires de s’adapter à cette nouvelle réalité en misant sur des rénovations bien pensées et sur une expérience locataire enrichie.
Conclusion : Transformer la contrainte en opportunité
Le taux d’inoccupation élevé des bureaux au centre-ville de Montréal, bien que préoccupant, représente une véritable opportunité pour les propriétaires et investisseurs visionnaires. La clé ? Miser sur la rénovation et la modernisation pour répondre aux attentes des entreprises d’aujourd’hui, tout en exploitant le potentiel du marché en pleine évolution.
En transformant leurs espaces en environnements attractifs et fonctionnels, les bailleurs peuvent non seulement rester compétitifs, mais également contribuer à redynamiser le cœur économique de Montréal.
CBRE – STATISTIQUES | L’IMMOBILIER DE BUREAUX AU CANADA | T3 2024
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Questions fréquentes
Dans le modèle traditionnel, vous signez des contrats séparés avec l’architecte, les ingénieurs et l’entrepreneur, qui défendent chacun leurs intérêts. En réalisation de projet intégrée, une seule équipe conçoit et construit votre espace sous un seul contrat, avec un budget cible partagé et une transparence open-book. Vous décidez, nous coordonnons l’exécution du début à la livraison.
Coordonner vous-même l’architecte, les ingénieurs et les sous-traitants veut dire gérer plusieurs contrats, plusieurs factures et le blâme partagé quand un problème survient. Avec un seul contrat, vous avez un seul interlocuteur responsable du budget, de l’échéancier et du résultat. Les expertises sont déjà alignées et habituées à travailler ensemble, ce qui élimine les erreurs de coordination.
Nous établissons un budget cible dès la phase de dessin, à partir de données réelles de projets comparables, puis nous concevons à l’intérieur de ce budget plutôt que de découvrir le prix à la fin. Le prix accepté ne change pas, sauf si vous demandez des modifications ou des matériaux différents. Une condition cachée découverte en cours de route est à notre charge.
Non. Le coût total est généralement plus bas et surtout plus prévisible. En réunissant conception et construction sous un seul contrat, on élimine les marges empilées, les ordres de modification liés aux conflits de plans et les reprises. La transparence open-book vous montre où va chaque dollar. Vous payez le coût réel des travaux, pas une série d’intermédiaires.
La durée dépend de la superficie et de la complexité, mais l’approche intégrée raccourcit l’échéancier parce que la conception et la construction avancent en parallèle plutôt qu’en séquence. À titre d’exemple, nous avons livré les 14 studios du Red Bull Music Academy en 18 jours. Dès la deuxième rencontre, vous recevez un budget et des plans préliminaires pour planifier la suite.
Beaucoup moins qu’avec plusieurs fournisseurs à coordonner. Vous avez un seul interlocuteur qui gère l’architecte, les ingénieurs et les corps de métier à votre place. Vous gardez les décisions importantes; nous nous occupons de la coordination quotidienne, des suivis et des imprévus de chantier. Concrètement, votre rôle se résume à valider les étapes clés selon une routine de communication convenue.
Nous aménageons des espaces commerciaux de toutes vocations: bureaux, cliniques médicales, restaurants, boutiques et locaux industriels, partout dans le Grand Montréal et jusqu’à environ 1h30 de la couronne. Nos projets vont d’environ 2 000 à 60 000 pieds carrés. Nos réalisations incluent des studios, des cliniques, des usines et des suites préaménagées pour propriétaires et courtiers.
Le budget accepté à la phase de dessin est garanti: un dépassement qui ne vient pas d’un changement que vous avez demandé est à notre charge, pas à la vôtre. Les conditions cachées découvertes en chantier sont aussi notre responsabilité. Pour l’échéancier, la planification par phases et l’équipe intégrée réduisent les retards à la source. Nous livrons clé en main: vos équipes s’installent dès le lendemain.
